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INVESTIMENTO IMMOBILIARE, REAL ESTATE… C’ERAVAMO TANTO AMATI

 

Sappiamo bene che il primo amore non si scorda mai, e senza ombra di dubbio l’investimento immobiliare, o per dirla forbita, il real estate, è il primo e grande amore di noi italiani.

Non lo affermo io ma direttamente il supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia, che puntualmente a maggio ci fornisce una perfetta fotografia della situazione del nostro paese, ricchezza compresa.

Quelli che seguono sono dati estratti dal supplemento Bollettino Statistico della Banca d’Italia del 2014.

 

Bollettino Statistico Della Banca D’Italia

Il bollettino 2014 relativo al 2013 fotografa la ricchezza complessiva italiana in circa 9.000 miliardi, si hai letto bene, novemila miliardi di Euro.

Questi novemila miliardi depurati dai debiti delle famiglie, diventano la bellezza di oltre 8.542 miliardi di Euro di ricchezza netta delle famiglie.

Spicca il dato notevole della quota destinata al patrimonio immobiliare delle famiglie italiane, 5.191 miliardi di Euro di immobili, ossia il 61%.

Di questi 5.191 miliardi la quota degli immobili residenziali è enorme, infatti ben 4.845 miliardi di Euro (ossia il 57%) sono costituiti da abitazioni residenziali, il resto 346 miliardi (ossia il 4% del totale) è costituito da fabbricati non residenziali e terreni.

 

Impressionante…

 

Guardandola da un’altra angolazione, l’81% degli italiani vive in una casa di proprietà. (Fonte Censis-ABI 2012, Dipartimento delle Finanze – Agenzia del Territorio 2012)

Il restante 19% molto probabilmente non ha i requisiti per accedere al credito per procedere all’acquisto, in altri termini non se lo può permettere, l’acquisto.

 

Altrettanto impressionante…

 

Ora perdona questa lunga introduzione numerica, ma senza dati rischiamo di fare chiacchiere da bar, e si sa le chiacchiere non contano nulla.

E’ fondamentale padroneggiare questi dati quando si parla di investimento immobiliare, di real estate.

Ora io non sono un agente immobiliare, tanto meno un esperto del settore immobiliare, ma i numeri li so leggere e questi sono chiari, molto chiari.

Porta pazienza se proseguo dando ancora i numeri…

Sempre parlando di numeri se pensi all’immobiliare come investimento non puoi ignorare i dati demografici.

 

Dati Demografici Italiani

Eh sì vedi, perché sono i dati demografici che ti indicano se c’è una spinta verso l’alto degli acquisiti di nuove abitazioni, se c’è la famosa domanda.

Ebbene anche qui non ci sono le opinioni ma i numeri, e basta guardare alla curva demografica del 2015 fornita dall’ISTAT e rielaborata secondo i criteri della piramide demografica (fonte tuttitalia su dati ISTAT) per vedere come la popolazione italiana, al netto dei flussi migratori, sia drasticamente in calo.

Osserva bene questo grafico:

 

Grafico movimento naturale della popolazione - Investimento immobiliare

 

Il gap è evidente e inconfutabile, difficile pensare che la curva si inverta a breve, visto che il numero medio di figli per coppia è 1,5.

E’ evidente che tutto questo si rifletta sull’impossibilità di vedere crescere la domanda di immobili nel breve termine.

A questi dati aggiungi il fatto che la formazione di nuove famiglie è in calo come è in calo il numero di persone che lascia la famiglia per andare a vivere da solo, il famoso fenomeno chiamato dei “bamboccioni”.

 

Cosa Significa Investire Nell’ Immobiliare?

Bene, dopo questa lunga ma necessaria contestualizzazione possiamo riflettere sull’investimento immobiliare.

Se intendi investire direttamente in immobili devi essere conscio, come per gli investimenti finanziari, qual è il tuo obiettivo d’investimento, qual è la tua propensione al rischio e qual è l’orizzonte temporale con cui affronti questo investimento, altrimenti non stai facendo un investimento, stai facendo un puro azzardo.

Fatta la doverosa introduzione e l’indispensabile premessa passiamo all’analisi dell’investimento immobiliare.

 

Questa tipologia d’investimento come tutte le altre risponde, alla filosofia semplice ma implacabile “rischio il meno possibile per ricavare il massimo possibile”.

Ora se pensi all’investimento immobiliare non devi pensare ad un immobile a disposizione, alla casa al mare o all’appartamento in montagna, quelli sono beni in uso, che oltre a non fornire reddito sono molto onerosi dal punto di vista fiscale.

Stai ragionando se impiegare dei soldi che hai da parte per acquistare un immobile che puoi affittare o rivendere ad un prezzo più alto.

Ecco questo è un investimento immobiliare, un’operazione di real estate per dirla all’anglosassone.

Forse stai anche valutando se utilizzare la leva finanziaria, ossia prendere a prestito i soldi tramite un finanziamento o un fido, per effettuare l’operazione.

 

Ora la riflessione sembra banale, ma è d’obbligo, se la maggior parte degli italiani possiede già almeno l’immobile dove vive, se la curva demografica è nettamente negativa e i nati sono in calo rispetto ai morti e se a tutto questo aggiungi l’impressionante stock di immobili realizzati o in via di realizzazione invenduti ancora presenti sul mercato,

 

a chi pensi di affittare o rivendere l’immobile nel quale ti accingi ad investire?

 

Se pensi di rivolgerti al 19% della popolazione italiana che ancora non possiede l’immobile in cui vive devi essere pronto ad accettare dei rischi.

Vedi, se queste persone non sono ancora riuscite ad acquistare un immobile è perché o non hanno reddito sufficiente per sostenere un mutuo o perché proprio non hanno i requisiti per ottenerlo.

Beh se questi sono i tuoi interlocutori, il tuo target per l’investimento, preparati bene a riflettere sui rischi!

Le banche non li finanziano, non li ritengono sufficientemente patrimonializzati per concedergli un mutuo e tu pensi di incassare con regolarità il tuo affitto?

 

Se stai pensando ad un immobile commerciale, beh allora qui il discorso assume toni ancora più foschi.

Perché vedi è proprio in questa tipologia di immobili che trovi uno stock preesistente enorme, sia di capannoni attualmente inutilizzati sia di negozi e uffici che aspettano un’attività che li riporti in vita.

Non me lo invento certo io lo stato dell’economia italiana, basta che guardi coni tuoi occhi quanti cartelli di offerte di negozi e/o uffici che ci sono nella zona in cui vivi.

Vedi tutta questa vivacità nell’ambito del commerciale?

 

Ora certamente starai pensando che tu sei bravo scegliere la zona e la tipologia di immobile “che va”, ma vedi i numeri non sono opinioni e la fortuna non sta sempre dalla stessa parte.

Sai meglio di me che le cose belle son sempre belle, ma costano sempre tanto!

Quest’aspetto cozza terribilmente sull’assioma di prima, spendere il meno possibile per ottenere il massimo rendimento.

Non c’è proporzionalità tra il canone di affitto che puoi chiedere e il costo al metro quadro delle zone prestigiose.

 

A tutte le tue riflessioni devi aggiungere che il quadro normativo ha reso molto più pesante e onerosa la tassazione sugli immobili, sono certo te ne sarai già ben accorto!

 

Tassazione

Una volta il peso della tassazione seppur non trascurabile era accettabile, ora l’acuirsi della crisi ha reso necessario introdurre una serie di imposizioni fiscali che complicano notevolmente la gestione di un immobile a reddito.

Ti ricordo che l’IMU rimane in vigore per le seconde case e per quelle di lusso, e la tassazione irpef o cedolare secca al 20% non te le toglie nessuno.

Non ti parlo delle varie TARI, TASI e compagnia bella…

La gestione di tutte queste tasse e il rispetto delle normative rende il tutto più complicato da gestire.

Se a questi aspetti ci aggiungi l’onerosità dal punto di vista del tempo da dedicare alla ricerca dell’affittuario giusto i conti sono presto fatti.

Tieni presente che una volta affittato l’immobile non te lo puoi dimenticare, al proprietario compete la manutenzione straordinaria dell’immobile, ossia tutti i lavori strutturali e anche una quota delle spese condominiali, oltre che la vigilanza sulla corretta conduzione dell’immobile da parte dell’affittuario, ossia verificare che questo rispetti i vari regolamenti condominiali.

Ora per quello che riguarda un investimento finanziario sai sappiamo perfettamente calcolare tutto e possiamo avere costantemente e velocemente i dati in mano, per un investimento immobiliare?

 

Sei in grado di quantificare i rischi?

Sei in grado di quantificare i costi?

Sei in grado di quantificare l’impatto fiscale?

Sei in grado di quantificare l’impegno in termini di tempo da dedicare?

 

Liquidabilità

Ora soffermati su un altro aspetto, la liquidabilità.

Ora ti sarà capitato di dover vendere qualche strumento finanziario.

A meno che tu non abbia avuto in portafoglio qualcosa di esotico, nell’arco di 15 giorni lavorativi al massimo riesci a liquidare qualsiasi strumento.

 

Hai idea di quanto sia il tempo medio per vendere un immobile oggi?

La FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) parla di tempi medi superiori ai 9 mesi.

Ora non sto dicendo che non è conveniente investire in immobili o non ci siano più occasioni o affari in questo settore, anzi, mai come ora ci sono tante opportunità da cogliere proprio nel mondo del real estate, ma bisogna essere consci dei rischi, aver ben presente quali caratteristiche ha un investimento di questo tipo, quali sono i costi e le tempistiche a cui si va incontro.

 

Per fare questo puoi procedere in autonomia sperando che vada tutto bene, anche se il mercato immobiliare come lo abbiamo vissuto non esiste più, oppure puoi pensare di affidarti ad un vero esperto del settore.

 

Soluzioni Alternative

Il mercato immobiliare europeo al contrario di quello italiano è tornato ad essere vivace e vede un’importante rialzo dei prezzi specie in Germania e nel Regno Unito.

Perché allora non cercare di sfruttare queste dinamiche anziché sperare nel colpo di fortuna in Italia?

Puoi anche valutare l’opportunità di non fare direttamente tu l’investimento, ma utilizzare un veicolo finanziario che ti possa supportare nelle scelte, limitando i rischi e garantirti quella liquidabilità che oggi purtroppo è venuta meno.

 

Esistono fondi immobiliari estremamente interessanti, oggi quotati a fortissimo sconto, che investono fuori dall’Italia dove il mercato immobiliare non è stagnante, anzi è tornato ad essere estremamente vivace

Possono rappresentare la soluzione giusta per diversificare senza impegnarsi in un acquisto diretto che abbiamo visto essere estremamente complicato e rischioso, lo abbiamo visto con i numeri.

Esistono anche fondi dedicati ai NPL (Non Performing Loans) che rappresentano un formidabile “cavallo di troia” per cogliere le grandi opportunità che il mercato immobiliare presenta, su mercati europei che hanno dinamiche e regole differenti dal mercato italiano. Qui i rendimenti sono a due cifre!

Se proprio vuoi effettuare un acquisto diretto, un’operazione immobiliare in prima persona, puoi pensare di farti assistere da professionisti del real estate di alto standing, se li conosci o se hai chi ti introduce, per riuscire a selezionare l’opportunità che stai cercando, magari non Italia, ma a Miami o Berlino per esempio, dove non regna la stagnazione del mercato immobiliare italiano.

 

Il panorama delle soluzioni non manca certo di attori, ma devi avere un partner che ti aiuti, un consulente fidato che sappia quali porte aprire, un alleato che sappia consigliarti la soluzione giusta per quello che hai veramente in testa e che sappia mettere sul piatto i numeri per consentirti di decidere.

 

Non esitare, non rimandare ancora, le opportunità non stanno certo lì ad aspettare te!

Le persone che sono arrivate al successo hanno sempre saputo trovare e cogliere le occasioni proprio nei momenti più difficili.

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Fallo subito, non rimandare.

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