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INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari sono ancora la scelta migliore dove mettere i tuoi risparmi?
E’ sempre stato così, ma sei sicuro che le cose non siano cambiate?

Analizziamo qualche numero, i numeri non mentono.

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – UNA REALTA’ TUTTA ITALIANA

Ogni anno la Banca d’Italia rilascia un’analisi che fotografa in maniera puntuale lo stato della ricchezza del nostro paese.

Il bollettino 2014 relativo al 2013 rileva che la ricchezza complessiva italiana è di circa 9.000 miliardi, si hai letto bene, novemila miliardi di Euro.

Questi novemila miliardi depurati dai debiti delle famiglie, diventano la bellezza di oltre 8.542 miliardi di Euro di ricchezza netta delle famiglie.

Spicca il dato notevole della quota destinata agli investimenti immobiliari delle famiglie italiane, 5.191 miliardi di Euro di immobili, ossia circa il 61%.

Di questi 5.191 miliardi la quota degli immobili residenziali è enorme, infatti ben 4.845 miliardi di Euro (ossia il 93%) sono costituiti da abitazioni residenziali, il resto 346 miliardi (ossia il 7% del totale) è costituito da fabbricati non residenziali e terreni.

Questa situazione è una realtà tutta italiana, nel resto dell’Europa i numeri relativi agli investimenti immobiliari sono molto diversi e ancor più nel mondo anglosassone.

 

COSA SONO GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI?

Quando si analizzano le caratteristiche di un investimento è fondamentale avere ben chiaro cosa si sta facendo.

Se quando hai iniziato a leggere pensando agli investimenti immobiliari hai pensato alla tua casa, a quella al mare o a quella in montagna sei fuori strada.

Quelli sono beni in uso, te li godi, li utilizzi e fanno parte della tua ricchezza, ma per te rappresentano un costo, spesso anche elevato (principalmente fiscale e di conduzione) e non un investimento.

 

Per investimenti immobiliari si intendono tutti quegli immobili di qualsiasi natura, acquistati per essere rivenduti ad un prezzo maggiore in breve tempo, tipicamente dopo averli ristrutturati.
Oppure per investimenti immobiliari si intendono tutti gli immobili e i terreni messi a reddito, leggi affittati.

 

Nel caso delle ristrutturazioni è evidente che sono necessarie delle competenze tecniche per valutare la convenienza di un investimento, e quindi o ci capisci o è meglio che lasci giocare la partita a chi ha la preparazione per capire cosa sta facendo.

Nel caso degli immobili messi a reddito sembra tutto più facile, e probabilmente nell’era che si è chiusa nei primi anni duemila lo era.

Sarà ancora così?

Proviamo a scoprirlo insieme, sempre attraverso i numeri, i nostri alleati sinceri, loro non mentono.

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – LOGICA D’INVESTIMENTO

Partiamo subito dipanando i dubbi… a quale logica si rifanno gli investimenti immobiliari?

Questa tipologia d’investimento come tutte le altre risponde, alla filosofia semplice ma implacabile “rischio il meno possibile per ricavare il massimo possibile”.

Questa è la logica che ai applica nella maggior parte degli investimenti di qualsivoglia natura.

Ma cosa significa rischiare il meno possibile nel caso degli investimenti immobiliari?

Semplice significa investo il meno possibile per massimizzare il mio ritorno, il mio ricavo, il mio guadagno.

Quindi non devi scegliere l’immobile che ti fa innamorare, ma quello che ti consente di ricavere l’affitto più alto a fronte del costo più basso!

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – CASO REALE VERONA CENTRO

TI riporto l’analisi di un investimento che stava per fare un mio cliente e che mi ha chiesto di analizzare insieme:

 

Caratteristiche principali:

Prezzo: € 149.000,009b68ac632cff599e9f552efa9e5bde71f88f52a6
Contratto: Vendita
Tipologia: Appartamento
Classe energetica: E | 175,00 KWH/m2
Località: Verona (VR)
Zona: San Massimo
Camere: 2
Bagni: 1
MQ: 90

PIAZZA RISORGIMENTO,21. In contesto di recente costruzione proponiamo in vendita appartamento con ottime finiture al piano primo dotato di ascensore e composto di soggiorno con cucina a vista da cui si accede ad un terrazzo, camera da letto matrimoniale con balcone e camera da letto singola. Completa la proprietà cantina e garage singolo.

 

Gli stessi operatori immobiliari quantificano in 500 Euro/mese il canone di affitto realizzabile da questo immobile.

Tipica operazione d’investimento nella nostra città, ma comune a tante città del nord Italia.

Ora ti propongo due conti che abbiamo fatto a lato di questa operazione.

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – REN RENDIMENTO EFFETTIVO NETTO 1

I report di analisi del portafoglio che puntualmente consegno ai miei clienti contengono SEMPRE questo dato: REN Rendimento Effettivo Netto.

Significa quanto ti ha reso fino a quel giorno il tuo investimento, non cose diverse, astrazioni, annualizzazioni e alchimie psico-finanziarie… ma semplicemente: ci ho messo cento lire, ora ne ho 99 o 101?

Ti invito sempre a guardare il R.E.N. di ogni singolo investimento e dell’intero portafoglio, per poi contestualizzarlo nel periodo in cui è maturato e per confrontarlo con quello che ha fatto il mercato di riferimento… ma questo è un altro film e non voglio finire fuori tema, but stay tuned…

 

Per gli investimenti finanziari è abbastanza semplice calcolare il R.E.N. in maniera precisa e puntuale, per gli investimenti immobiliari un po’ meno, ed è anche per questo che sembra che gli investimenti immobiliari siano sempre più convenienti degli investimenti finanziari.

C’è un’asimmetria valutativa che distorce i dati e la percezione finale.

Se ti chiedo quanto ha reso la quota del tuo patrimonio investito in strumenti finanziari nel corso dell’ultimo anno, probabilmente riesci a rispondermi subito o consultando le analisi, riesci a farlo in maniera precisa e rapida.

Se ti faccio la stessa domanda relativamente al tuo patrimonio destinato agli investimenti immobiliari si aprono le porte del “circa” e del “mi sembra”… non esite reportistica e analisi periodica, a meno che tu non abbia un bravo private banker al tuo fianco… faccina che ride.

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – REN RENDIMENTO EFFETTIVO NETTO 2

Torniamo al nostro caso, e all’immobile della nostra meravigliosa città:

  • 149.000 Euro (diciamo che trattando chiudiamo a 140. 000)
  • 12.700 Euro Imposta di registro 9% + 50 Euro Imposta catastale +50 Euro Imposta di registro
  • 4.200 Euro 3% Provvigioni Agenzia Immobiliare
  • 2.500 Euro Pratica notarile di acquisto
  • Se l’immobile viene acquistato utilizzando un finanziamento vanno aggiunti anche gli oneri relativi a quest’ultimo, e se il finanziamento è di natura ipotecaria anche gli oneri notarili relativi all’atto ipotecario.
    Per semplicità non conteggiamo questa ipotesi.

Ora calcolatrice alla mano quest’immobile costa 159.400 chiavi in mano.

500 x 12= 6000 Euro è l’affitto lordo annuo che si puoi ricavare.

A cui si deve detrarre 1.200 Euro di tassazione cedolare secca sull’affitto.

Ai rimanenti 4.800 Euro si deve sottrarre circa 350 Euro di I.M.U., 250 Euro spese condominiali facenti capo al proprietario e non al conducente dell’immobile.

Per bontà d’animo non calcoliamo le spese di manutenzione che competono al proprietario, perché non determinabili in maniera precisa ed univoca anno su anno, e i costi di assicurazione sull’immobile.

 

Il Rendimento Effettivo Netto risulta quindi di 4.200 Euro/anno

 

…Ipotizziamo di affittarlo subito, senza incappare in persone che non pagano l’affitto… proprio zero rischio.

Dimenticavo, se ce lo affitta l’agenzia si prende il primo mese di affitto di provvigione… ma facciamo finta di nulla…

Pregando il Signore che chi lo prende in affitto paghi sempre e che non sia necessario mai di dover far fronte a delle spese strutturali che da codice civile spettano al proprietario, i nostri 4.200 Euro annui sono la bellezza del 2,63% ossia:

 

il Rendimento Effettivo Netto di questo investimento è il 2,63% netto annuo

 

…a fronte di un po’ di rischi però:

  • Insolvenza dell’affittuario (se si verifica oltre ai mancati canoni devi sottrarre ai tuoi guadagni le spese legali e le spese condominiali insolute)
  • Impossibilità di determinare le spese di manutenzione dell’immobile che da codice civile spettano al proprietario
  • Danni all’immobile per il semplice deperimento dello stesso e per mancata cura degli affittuari
  • Illiquidità del mercato
  • Tempistiche non determinabili per la liquidabilità dell’investimento

Ma diciamo che tu sei molto bravo e che quindi riesci a valutare tutto bene prima e che non ti capita nulla di quello che abbiamo ipotizzato…

Ma in quanto tempo si ammortizza un investimento di 159.400 Euro con un R.E.N. di 4.200 Euro/anno?

Tranquillo solo 37,9 anni… ottimo affare.

  • Quanto rende un BTP a 40 anni?
  • Ma li fanno?
  • Più o meno… hanno appena emesso quelli a 50 anni… rendimento 2,85%… lordo però…

 

Torno a ripeterlo… adoro i numeri perché non mentono…

 

Il tuo investimento arriva al punto di pareggio (breakeven) dopo 38 anni… un po’ lungo questo investimento, non trovi?

In questi 38 anni l’immobile deve essere sempre affittato tutti i mesi (38×12=456 mesi) a qualcuno che paga…

Se ti propongono un’obbligazione con scadenza novembre 2054 tu cosa ne pensi? Perché è questa la durata del tuo investimento.

Si, è vero l’immobile è sempre li, lo puoi toccare… ma anche il fisco lo può toccare, e lo stà toccando sempre di più…

Oltre alle tasse, devi pensare all’assicurazione e soprattutto alla manutenzione…perché pensi forse che in 38 anni non dovrai mai fare nessun lavoro di manutenzione?

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – REN RENDIMENTO EFFETTIVO NETTO 3

L’analisi che ho fatto con il mio cliente non si conclude stabilendo che questo è un investimento da non fare, attenzione.

L’obiettivo dell’analisi era stabilire il R.E.N. di questa tipologia di investimenti immobiliari, per avere un dato preciso e puntuale da poter valutare.

La valutazione che va fatta è un’altra e ben più importante.

Come si inserisce questo investimento nel mio patrimonio?

  • Solo se riesco a rispondere a questa domanda posso poi veramente valutare se questo investimento è adatto o non è adatto al raggiungimento del mio obiettivo d’investimento.
  • Solo se contestualizzo questa operazione nel mio patrimonio poso dire se è opportuno farla oppure lasciar perdere (quanto pesano gli investimenti immobiliari nel mio patrimonio? Di che natura sono? Che R.E.N. hanno? Che caratteristiche hanno ?…)
  • Solo se le caratteristiche di questa operazione si sposano con il mio orizzonte temporale, con la mia propensione al rischio e con i miei obiettivi finali (che ti ricordo non sono una percentuale ma progetti di vita – pensione/università dei figli/lascito ai nipoti…) posso considerare opportuna questa operazione.

Per stabilire tutto questo, è necessario che tu fornisca al tuo consulente finanziario tutti dati necessari per fotografare la tua situazione patrimoniale e per stabilire le caratteristiche del tuo profilo d’investimento…e inoltre che il tuo consulente sia in grado poi di gestire tutte queste informazioni… ma questo è un altro film…

 

Come dici?

Non lo hai ancora visto questo film?

Cambia canale quanto prima…

 

CONSIDERAZIONI DEMOGRAFICHE

Guardandola da un’altra angolazione, l’81% degli italiani vive in una casa di proprietà. (Fonte Censis-ABI 2012, Dipartimento delle Finanze – Agenzia del Territorio 2012)

Il restante 19% molto probabilmente non ha i requisiti per accedere al credito per procedere all’acquisto, in altri termini non se lo può permettere, l’acquisto.

Ora perdona questa lunga introduzione numerica, ma senza dati rischiamo di fare chiacchiere da bar, e si sa le chiacchiere non contano nulla.

E’ fondamentale padroneggiare questi dati quando si parla di investimenti immobiliari, di real estate.

Ora io non sono un agente immobiliare, tanto meno un esperto del settore immobiliare, ma i numeri li so leggere e questi sono chiari, molto chiari.

Porta pazienza se proseguo dando ancora i numeri…

Sempre parlando di numeri se pensi all’immobiliare come investimento non puoi ignorare i dati demografici.

 

DATI DEMOGRAFICI ITALIANI

Eh sì vedi, perché sono i dati demografici che ti indicano se c’è una spinta verso l’alto degli acquisiti di nuove abitazioni, se c’è la famosa domanda.

Ebbene anche qui non ci sono le opinioni ma i numeri, e basta guardare alla curva demografica del 2015 fornita dall’ISTAT e rielaborata secondo i criteri della piramide demografica (fonte tuttitalia su dati ISTAT) per vedere come la popolazione italiana, al netto dei flussi migratori, sia drasticamente in calo.

Il gap è evidente e inconfutabile, difficile pensare che la curva si inverta a breve, visto che il numero medio di figli per coppia è 1,5.

E’ evidente che tutto questo si rifletta sull’impossibilità di vedere crescere la domanda di immobili nel breve termine.

A questi dati aggiungi il fatto che la formazione di nuove famiglie è in calo come è in calo il numero di persone che lascia la famiglia per andare a vivere da solo, il famoso fenomeno chiamato dei “bamboccioni”.

Ora la riflessione sembra banale, ma è d’obbligo, se la maggior parte degli italiani possiede già almeno l’immobile dove vive, se la curva demografica è nettamente negativa e i nati sono in calo rispetto ai morti e se a tutto questo aggiungi l’impressionante stock di immobili realizzati o in via di realizzazione invenduti ancora presenti sul mercato,

a chi pensi di affittare o rivendere l’immobile nel quale ti accingi ad investire?

Se pensi di rivolgerti al 19% della popolazione italiana che ancora non possiede l’immobile in cui vive devi essere pronto ad accettare dei rischi.

Vedi, se queste persone non sono ancora riuscite ad acquistare un immobile è perché o non hanno reddito sufficiente per sostenere un mutuo o perché proprio non hanno i requisiti per ottenerlo.

Beh se questi sono i tuoi interlocutori, il tuo target per l’investimento, preparati bene a riflettere sui rischi!

Le banche non li finanziano, non li ritengono sufficientemente patrimonializzati per concedergli un mutuo e tu pensi di incassare con regolarità il tuo affitto?

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI  COMMERCIALI

Se stai pensando ad un immobile commerciale, beh allora qui il discorso assume toni ancora più foschi.

Perché vedi è proprio in questa tipologia di immobili che trovi uno stock preesistente enorme, sia di capannoni attualmente inutilizzati sia di negozi e uffici che aspettano un’attività che li riporti in vita.

Non me lo invento certo io lo stato dell’economia italiana, basta che guardi coni tuoi occhi quanti cartelli di offerte di negozi e/o uffici che ci sono nella zona in cui vivi.

Vedi tutta questa vivacità nell’ambito del commerciale?

Ora certamente starai pensando che tu sei bravo scegliere la zona e la tipologia di immobile “che va”, ma vedi i numeri non sono opinioni e la fortuna non sta sempre dalla stessa parte.

Sai meglio di me che le cose belle son sempre belle, ma costano sempre tanto!

Quest’aspetto cozza terribilmente sull’assioma di prima, spendere il meno possibile per ottenere il massimo rendimento.

Non c’è proporzionalità tra il canone di affitto che puoi chiedere e il costo al metro quadro delle zone prestigiose.

Torniamo alla domanda iniziale…

Gli investimenti immobiliari sono ancora la scelta migliore dove mettere i tuoi risparmi?
E’ sempre stato così, ma sei sicuro che le cose non siano cambiate?

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – UN’ALTERNATIVA PER DIVERSIFICARE

Gli investimenti immobiliari sono un’ottima asset class, che rappresenta una vera alternativa agli investimenti tradizionali.
Gli investimenti immobiliari spesso presentano una correlazione inversa con l’andamento delle obbligazioni, che storicamente rappresentano la parte più consistente dei nostri investimenti finanziari.

Rappresentano quindi una forma di copertura e di opportuna diversificazione all’interno di un patrimonio.

Ma devono essere trattati, valutati e analizzati come tutte le altre asset class.

Quindi quando si deve decidere se effettuare o non effettuare un investimento le valutazioni da effettuare sono sempre le stesse.

Devono essere prese in considerazioni tutte le caratteristiche del nostro patrimonio per valutarne l’effettiva convenienza.

 

Questa tabella evidenzia i dati di rendimento e di volatilità di alcune tipologie di strumenti d’investimento americani.

 

Periodo 1995 – 2013 NCREIF NAIRET  S&P500 Aggregate US 
R.E.N. medio annuo 9,59% 12,72% 10,83% 6,85%
Standard Deviation 4,59% 20,94% 17,38% 4,24%
Autocorrelazione 0,712 0,161 0,095 0,093
 

Correlazione

 

NCREIF

 

NAIRET 

 

S&P500

 

Aggregate US 

NCREIF 1,00 0,332 0,263 -0,051
NAIRET 1,00 0,584 -0,004
S&P500 1,00 -0,255
Aggregate US  1,00

 

 

Utilizziamo il mercato americano perché è quello che presenta la maggior profondità in termini storici e di dati diversificati per permettere un’analisi significativa e veritiera.

  • NCREIF –> Indice investimenti immobiliari diretti (acquisto diretto di immobili)
  • NAIRET –> Indice investimenti immobiliari finanziari (fondi immobiliari americani)
  • S&P 500 –> Indice azionario US Large Cap
  • Aggregate Us Corp Bond –> Obbligazioni USA Governative e Corporate

 

Alcune cose devono saltare all’occhio da questa tabella:

 

1.     Il R.E.N. degli investimenti immobiliari è molto simile a quello delle azioni

2.     Gli investimenti immobiliari diretti presentano una volatilità più bassa rispetto agli altri strumenti

3.     La correlazione tra investimenti immobiliari e azioni è molto bassa

4.     La correlazione tra investimenti immobiliari e obbligazioni è addirittura negativa

 

Quindi gli investimenti immobiliari sono una buona scelta di allocazione, ma va pesata correttamente all’interno del patrimonio

Lo sono ancora oggi, ma è necessario conoscere bene tutti i numeri in gioco per valutare che tipo di investi immobiliari fare, quanto allocare in questa forma d’investimento e con quali modalità e finalità.

Improvvisare come spesso si è fatto in passato è una metodologia che è andata bene fino a quando tutto cresceva…

(Te lo richiedo, metteresti nel tuo portafoglio un’obbligazione al 2054 con rendimento del 2,63% a fronte di tutti i rischi che abbiamo visto comporta comprare un immobile come quello portato ad esempio?)

…oggi frutti sui rami bassi non ce ne sono più…non puoi lasciare al caso nulla.

 

 

INVESTIMENTI IMMOBILIARI – SOTTO FORMA FINANZIARIA

Gli investimenti immobiliari possono essere fatti in modo diretto, quindi acquistando in prima persona gli immobili oppure possono avere forma finanziaria, attraverso l’acquisto di quote di fondi immobiliari.

I fondi immobiliari sono veri e propri OICR (Organismi d’Investimento Collettivo di Risparmio) che hanno nel mandato come oggetto d’investimento gli immobili, i diritti reali, le partecipazioni in società immobiliari o società che operano nel campo immobiliare sotto diverse forme; si pensi alle imprese di costruzione o alle società specializzate nei mutui o nei leasing immobiliari.

 

Generalmente sono gestiti da una SGR sotto forma chiusa, ossia l’investimento viene vincolato fino alla scadenza del fondo stesso.

Esiste quindi una durata predeterminata generalmente intorno ai 10 anni, durante la quale non è possibile chiedere il riscatto delle quote.

Il gestore nel mandato si riserva inoltre la possibilità di posticipare la scadenza del fondo di 2/3 anni al fine di preservare il capitale investito.

Alcuni di questi fondi sono quotati e quindi le quote posso essere cedute anche durante la “vita” del fondo ad altri investitori interessati.

L’SGR curerà in maniera programmata alle dismissioni degli immobili detenuti secondo una temporalità definita o secondo convenienza.

 

Determinante è il mandato del fondo in cui vengono stabilite le caratteristiche e le regole che governano il fondo stesso, ad esempio che tipo di investimenti immobiliari possono essere effettuati, se e con che leva massima e che tipo di politica d’investimento deve seguire il fondo stesso.

 

Attenzione particolare va posta alla valorizzazione delle quote del fondo che deve essere almeno semestrale e calcolata nella forma del Net Asset Value (NAV).

Il NAV altro non è che il valore patrimoniale del fondo al netto dei costi, il valore degli immobili deve essere calcolato da professionisti esterni e indipendenti semestralmente.

Alla valutazione degli immobili vanno sottratti tutti costi, di gestione e finanziari e tutte le passività ascrivibili.

Questa tipologia d’investimento presenta indiscutibili vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari diretti:

 

1.     Valorizzazione puntuale continua e professionale: Diversamente di quello che avviene per gli immobili che hai in portafoglio, il fondo viene valutato periodicamente da professionisti che determinano il valore di ogni singolo immobile

2.     Liquidabilità: Il fondo se quotato può essere ceduto con celerità e con tempi di liquidazione molto rapidi, cosa che gli investimenti immobiliari diretti non consentono

3.     Facilità nel calcolo del R.E.N. dell’investimento

4.     Semplicità nel cambio di strategia complessiva di portafoglio. I fondi immobiliari possono essere ridotti o incrementati con estrema semplicità attraverso l’acquisto o la vendita delle quote

5.     Inserimento nel portafoglio della quota precisa desiderata anche per cifre ridotte, cosa che gli investimenti immobiliari diretti non consentono viste le elevate soglie di accesso

 

Questa forma di investimento risulta particolarmente conveniente in questa fase storica.

Infatti molti fondi immobiliari già esistenti sono quotati oggi a forte sconto, vista la forte discesa dei valori immobiliari di questi ultimi anni.

La compressione maggiore dei prezzi degli immobili è già avvenuta e difficilmente potrà proseguire… dato, che il mercato evidenzia con una sostanziale stabilità dei prezzi.

Inoltre presentano una vita residua in molti casi breve, consentendo quindi se acquistati, di avere prezzo a sconto e orizzonte temporale tutto sommato breve in relazione alla tipologia d’investimento.

 

Questa forma d’investimento consente inoltre di diversificare anche tipologia di immobili oggetto d’investimento.

Infatti acquistando fondi immobiliari diversi, con oggetto d’investimento diversi, si riesce a diversificare all’interno dello stesso comparto immobiliare. Diversificazione che negli investimenti immobiliari diretti richiederebbe un notevole investimento di capitale.

 

Queste caratteristiche fanno degli investimenti immobiliari finanziari un formidabile strumento d’investimento, specie in questo preciso periodo storico.

 

Ma devi avere al tuo fianco un professionista che possa aiutarti al meglio nella scelta di tali strumenti, sia in termini di dimensione che di tipologia e qualità.

Devi quindi avere al tuo fianco un consulente finanziario esperto, un private banker d’esperienza che possa guidarti nella scelta più corretta per la tua situazione patrimoniale, familiare e professionale complessiva.
Sia che tu prediliga gli investimenti immobiliari diretti sia che al contrario preferisca gli investimenti immobiliari a carattere finanziario.

 

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